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「工事しない」という意思決定

施設で発生する不具合は多種多様です。私たちは起きた事象に対して迅速かつ適切に対処しなければなりませんが、場合によっては、その不具合の原因を改善することが最善策であるとは限りません。

 

港区にある築40年を超える賃貸オフィスビルで排水管が詰まるというトラブルが発生しました。トラブル自体はよくある事象で、私たちも緊急対応のパートナーを手配し速やかに対応を行いました。しかし、現場での作業において症状がなかなか改善されず想定より多くの時間を費やしてしまいました。状況から判断して排水管に何かしらの問題があると考えられたため、内視鏡カメラによる配管内の調査をするべきとオーナーさまに提案し、実施することになりました。

 

調査の結果、室内排水管と屋外排水管の接続部分が通常ではありえない仕様となっており、それが原因で詰まりやすく、かつ、詰まりが解消されにくい状況にあることが確認されました。この異常な接続をされた排水管は、テナント側の工事で実施したものではなく、竣工当初からのもので、これまでも同様の事案が起きていたと考えられました。そこで過去の履歴から同様のトラブルが起こっていないかを確認したところ、私たちがマネジメントを開始した2010年以降は、5年程前に一度、2010年以前になると、オーナーさまの記憶に頼るしかないのですが、ほとんど起きていないのではないかとのことでした。

 

このトラブルがおきた原因は、排水管の問題であるのは当然ですが、衛生器具の進歩という側面もあります。節水されていても以前と同様の能力を発揮できるようになっているのですが、トラブルを抱えた排水管内では、押し流せない状態が起きていたのです。

 

この問題を解決するには、地中の埋設管を掘り出し、正しく接続しなおす必要があるのですが、数日間にわたりトイレが使えない、コンクリートを削るため近隣にも響く騒音が発生するなどの問題と、多額のコストがかかることが想定されました。

 

ここで私たちは、全体最適という視点からから対応策を模索し、最善策は「改修工事をしない」という結論を出しました。意思決定の検討材料として以下の3点を主軸に置きました。1つ目は築40年超の建物の残存年数を考えたときに設備投資回収が過剰にならないか、2つ目に工事期間中のテナントの負担と改修工事で得られるテナントの利益のバランスは妥当か、3つ目に事象発生の頻度ならびに発生した場合の対応時間をテナントは許容できるか。この中ではテナントの理解が最優先されるべきと考えられたため、テナントに状況を説明して理解をいただき、工事をしない意思決定が施設全体で共有されました。

 

建物全体を総合的に判断し、起きる事象に対してオーナー様と利用者のメリットが最も大きくなる提案をすることが私たちのマネジメントにおける重要な役割であると改めて感じた事例でした。(Gt.)

【2019年4月記載】

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