計画的な維持保全

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FM TOPICS

大震災などに備え、FM（ファシリティマネジメント）の視点でもリスクマネジメントが重要であることは、前回までの「BCPについて」の中で述べてきました。そして、維持保全業務（ファシリティマネジメントのうちの一分野）の視点で考えてみると、例えば「ライフライン」に関連する設備について、「壊れたら直す」ではなく、「壊れる前に計画的に維持保全する」という考え方がとても重要です。

計画的な維持保全とは、ファシリティマネジメントの専門家集団によって「どの手法が最も効果的か」をベンチマーキングし、その上ではじき出された「想定」を計画・実行・評価することであり、その行為は、結果的に、修繕コストの面でも、損失コスト（時間）の面でも、効果が高いのです。

「ライフライン」に関連する設備としては、「空調設備」、「給排水設備」などが挙げられます。いずれも、住宅、オフィスビルを問わず、私たちが日常活動を行う上で必ず使用する設備です。

「空調設備」は、エアーコンディショナー機器などが該当します。一般的に耐用年数は13年ほど（業務用）と言われており、ある程度の「年齢」になると、基板故障などによる運転不良が発生しやすくなります。真夏や真冬の空調設備の故障は日常生活や仕事、場合によっては熱中症などの生命にも関わることもあるので、年次点検を行うなどの故障を事前に防ぐ対策が必要です。

「給排水設備」は、生活用水の給水設備と汚水・雑排水設備などが該当します。給水設備においては、貯水槽を設置しポンプにて汲み上げるケース、直結増圧ポンプにて水道本管から直接給水するケース、どちらもポンプの運転不良の発生により、トイレでの排水や洗面所での手洗いが不能となります。また排水設備においても、経年劣化による水漏れなどの排水不良が発生し、様々な不便がおきます。それらを防ぐために、定期的な点検・清掃が必要となります。

当社が施設管理のマネジメントをさせていただいているお客さまでも、各所の故障が発生してから、「施設の維持保全を計画的にしていればよかった」という実感を持たれる方も少なくありません。事後に、修繕コスト、損失コスト（時間）が大きいことを実感されるわけです。

その「計画的な維持保全」の有益性を啓蒙し、実際に実行し、その効果をフィードバックするのがFM（ファシリティマネジメント）企業の役割だと考えています。

【2012年1月公開】

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